Каталог объектов

Задайте условия поиска:

Блог

Как составить договор аренды квартиры

Договор аренды – это необходимый документ, регулирующий взаимоотношения арендатора и собственника жилья. Если квартира сдается через агентство недвижимости, составлением документов, как правило, занимаются риэлторы. При самостоятельном поиске арендаторов вполне можно обойтись собственными силами. На что нужно обратить особое внимание при составлении договора аренды, и какие пункты необходимо обязательно в нем указать, читайте в данной статье.

Документы, необходимые для сделки

Перед оформлением квартиры в аренду собственник квартиры предоставляет следующие документы:
• Паспорт;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость;
• Оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
• Информацию о зарегистрированных в квартире людях (выписка из домовой книги);
• При наличии других собственников предоставляется их документальное согласие на сделку, доверенность на собственника, от лица которого подписываются документы, или обеспечивается их личное присутствие;
• Письменное согласие зарегистрированных в помещении лиц, которые не являются собственниками;
Для оформления сделки также необходимы паспорта всех арендаторов, которые будут жить в квартире. При длительной аренде (на срок более 1 года), договор подлежит госрегистрации.

Основные пункты договора

Срок аренды
Максимальный срок заключения договора – 5 лет. Если срок не указан, по умолчанию считается, что срок аренды 5 лет. Договор сроком действия до 1 года считается краткосрочным. В краткосрочном договоре прописывается период, когда он может быть расторгнут досрочно. Если такой срок не указан, собственник не имеет права выселить арендаторов на протяжении всего периода его действия. После завершения действия договора он может быть перезаключен с теми же или другими жильцами.
Долгосрочный договор в плане расторжения намного сложнее, арендаторы защищены больше, чем арендатор. При нежелании собственника продлевать аренду он должен не позднее, чем за 3 месяца до ее окончания, уведомить жильцов о своем намерении. Если он не сообщил арендаторам об изменении планов, договор считается продленным на старых условиях.

В случае если собственник сообщил жильцам, что не планирует дальше сдавать квартиру, они должны съехать. Но, если в течение следующего года квартира будет сдана другим жильцам, старые арендаторы имеют право обратиться в суд и потребовать возместить убытки.

Арендатор, в отличие от собственника, может в любой момент расторгнуть договорные отношения в одностороннем порядке, не объясняя причин своего решения.

Ремонт и имущество
В договоре фиксируется состояние ремонта, описывается мебель, техника. Необходимо указать, что арендатор обязан вернуть имущество и помещение в прежнем виде или компенсировать владельцу его порчу.
В договоре должно быть четко указано, что можно, и что нельзя менять в помещении. Без согласия владельца арендаторы не имеют права проводить ремонт в квартире, менять по своему усмотрению мебель и технику.
Затраты на ремонт могут делиться между владельцем недвижимости и нанимателем. Серьезным ремонтом помещения и заменой/ремонтом техники, вышедшей из строя вследствие естественного износа, занимается собственник. Текущий мелкий ремонт осуществляет, как правило, арендатор.
Состояние мебели, сантехники и ремонта лучше оформлять актом приема квартиры, который прилагается к действующему договору.

Арендная плата
Необходимо зафиксировать сроки, порядок и условия оплаты. Обычно оплата квартиры осуществляется ежемесячно. Если при заселении вносится предоплата за несколько месяцев или залог, необходимо прописать сумму и условия возврата/невозврата страхового платежа. Возможные повышения арендной платы (как правило, в пределах 10% в год) также прописываются в договоре.
Оплата коммунальных платежей обычно распределяется между собственником и арендатором. По сложившимся на рынке правилам, фиксированную часть (содержание и ремонт) оплачивает владелец недвижимости, расходную (электроэнергию и воду) – наниматель. По согласованию сторон возможно изменение порядка оплаты.

Дополнительные условия
В договоре необходимо указать все существенные для арендатора и арендодателя моменты. Например, часто камнем преткновения становится ситуация, когда владелец квартиры посещает жильцов чаще раза в месяц. Поэтому, чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше зафиксировать документально частоту появления владельца и необходимость уведомления о его визите заранее.
Гости, животные тоже заранее обсуждаются, все договоренности лучше оформлять письменном виде.

Расторжение договора

При нарушении условий договора и невозможности договориться, он может расторгаться через суд, с возмещением пострадавшей стороне убытков. Порча имущества, систематическое нарушение сроков оплаты, предоставление имущества, непригодного для проживания, ухудшение условий проживания и другие спорные моменты – повод обратиться в суд.